1月16日，總部位於賓夕法尼亞州的貸款機構Newrez宣布，計畫在考慮抵押貸款申請時接受某些加密貨幣持有量。該公司指出，這一變化將於2月生效，適用於住房貸款、再融資和其他投資型房產貸款。
對Newrez而言，該計畫是在去年美國聯邦住房金融局（FHFA）政策指導的推動下制定的。2025年6月，FHFA命令房利美（聯邦國民抵押貸款協會）和房地美（聯邦住房貸款抵押公司）制定在貸款申請中承認加密貨幣的相關計畫。
在此過程中，加密貨幣至少獲得了部分來自兩大為抵押貸款市場提供流動性與穩定性的政府企業的承認。當時，比特幣（BTC）財庫公司MicroStrategy董事長Michael Saylor表示："未來幾代人將銘記這一時刻，這是比特幣正式進入美國夢的標誌性時刻。"
然而，儘管有住房主管機關的指引與日益增長的市場接受度，發行機構仍對風險持謹慎態度，監管環境的明確性也遠未確立。
加密抵押貸款為美國年輕人提供了一線機會
擴大"美國夢"——即擁有住房——至少是FHFA作出這一決定的重要推動因素之一。在給房利美和房地美的官方指示中，該機構主任比爾·普爾特明確指出，加密貨幣將被視為這些公司"協助確保可持續、長期住房所有權"目標的重要組成部分。
美國住房自有率在過去60年中保持相對穩定。雖然在經濟衰退和其他經濟波動期間出現過起伏，但這個比率一直穩定在60%至70%之間。
然而近年來，房主的平均年齡出現明顯上升。2010年時大約為39歲，僅僅15年後，這個數字幾乎翻倍至59歲。這一數據明確顯示，千禧世代和Z世代的年輕人正面臨進入房地產市場的重重障礙。
大型機構投資人在住房市場的活躍參與進一步加劇了單戶住宅向少數人手中集中的趨勢。漢密爾頓計劃2023年公布的一份報告揭露，所謂的"超級投資人"在亞特蘭大控制了高達27%的單戶住宅出租市場。在孟菲斯，這個比例達到驚人的45%，而在伯明罕則是37%。
調查顯示，絕大多數加密貨幣持有者年齡在44歲以下。允許他們將持有的加密資產計入抵押貸款資格審查，至少在某種程度上，能為年輕投資人開啟自有住房的大門。
普爾特最近在CNBC採訪中表示："我們正在竭盡所能提高住房可負擔性。我們之所以在加密貨幣領域採取這些措施，正是因為加密貨幣在提升住房可負擔性方面具有巨大潛力。"
早在FHFA發布相關指導意見之前，總部位於邁阿密的金融科技公司Milo在2022年就宣布，借款人可以利用其加密資產取得30年期抵押貸款，同時保留資產所有權。當時，Milo執行長兼創辦人Josip Rupena指出："加密貨幣持有者申請住房貸款的現有管道通常要求他們出售資產作為頭期款，這導致他們承擔意外的稅務負擔。"
儘管加密抵押貸款確實有潛力促進住房所有權的正面改變，但它仍面臨許多挑戰。
投資人應該預期對加密貨幣估值進行"折價處理"
FHFA雖然為加密貨幣開了一扇門，但附帶了嚴格條件。相關資產必須存放在美國受監管的交易所，且房利美和房地美必須考慮適當的風險緩解措施。
儘管FHFA有權指導房利美和房地美提出建議及評估，但它無法強制個別貸款機構接受加密貨幣。
即使貸款機構接受加密貨幣，他們也可能不接受市場上的每一種數位資產。Whalen Global Advisors董事長Charles Whalen在接受CNBC訪問時表示："目前確實有一些貸款機構願意基於比特幣開展業務。"
"對於其他代幣，市場接受度沒那麼高，但我認為比特幣在獲得這類認可方面已經遙遙領先。"
他進一步解釋，這類貸款雖然可行，但主要侷限於業界所稱「私人標籤」或「鉅額市場」領域。
"這些抵押貸款不會出售給房利美或房地美，"Whalen強調。
對加密投資人而言，更具挑戰性的是他們的加密資產估值很可能需要"打折"。為了應對加密貨幣市場的高波動性，貸款機構可能會假設加密價格將下跌，從而降低其作為擔保品的有效價值。
美國加密貨幣抵押貸款的未來部分受政治因素驅動
加密貨幣抵押貸款可能還具有政治因素。Pulte指出，他6月的命令部分是"響應川普總統將美國打造為世界加密貨幣之都的願景"。
房地產經紀公司Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示："該命令有助於使加密貨幣正常化，促進加密貨幣合法化，這對推進總統議程有所幫助。" Whalen則認為，這一舉措應被視為政治意義大於實質性意義。
民主黨高層明顯反對此舉。包括加密貨幣批評者Elizabeth Warren和前總統候選人Bernie Sanders在內的五位參議員聯名致信，指責Pulte優先考慮政治因素而非金融系統風險。
"您的命令要求'每家企業必須提交並獲得其董事會的批准'。然而，您是兩家董事會的現任主席，且已選擇代表FHFA職員和您行業盟友的成員組成董事會，"他們在信中寫道。
"作為FHFA主任，您有權命令並批准企業提案，同時作為企業董事會主席，您能夠影響此類提案的制定，這兩個角色之間似乎存在嚴重衝突，"他們進一步指出。
共和黨議員已嘗試將該命令納入法律框架。懷俄明州參議員Cynthia Lummis於2025年7月提出了《21世紀抵押貸款法案》，旨在將這一命令法律化。目前該法案仍停留在銀行、住房和城市事務委員會，尚無實質性進展。
支持加密貸款的政治動力可能有其局限性。Whalen指出，由於加密貨幣被考慮用於貸款到轉換為美元之間存在市場風險，主要貸款機構可能難以支持該法案。
"抵押貸款市場本質上是貸款機構協助你購買房屋，然後將該貸款出售到債券市場。債券交易是以美元計價的。"
在貸款機構評估該命令及其對商業模式影響的同時，川普政府正在其他面向努力降低住房成本。本月，政府提出了多項擴大住房所有權的構想。國家經濟委員會主任Kevin Hassett暗示了一項計畫，允許美國人使用退休儲蓄（如401(k)計畫）來支付頭期款。
川普還建議禁止大型機構投資人購買單戶住宅。他1月7日在Truth Social上寫道：
"長期以來，購買和擁有住房被視為美國夢的巔峰[...]因此，以及更多原因，我將立即採取措施禁止大型機構投資人購買更多單戶住宅，我將呼籲國會將其編入法律。"
華盛頓目前對加密貨幣，從穩定幣到加密貨幣抵押貸款，存在強勁的政治推動力。但這種動力以及其對住房可負擔性可能產生的潛在影響，最終取決於貸款機構是否認為這在商業上具有可行性。
